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房地产合同中的违约责任

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发表时间:2018-09-12

房地产行业与合同密不可分,在合同中明确约定违约责任,有利于双方严格依照合同履行各自义务、达成合同目的,有利于合作双方通过合同实现合作利益。因此,违约责任条款至关重要,但在笔者审核的合同中,有些没有约定违约责任、还有些违约责任约定过于随意,对此,笔者有以下几点建议:

一、建议合同约定违约责任。虽然《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但笔者还是建议合同双方约定违约责任:因为如果在合同履行中发生违约情形,一方就可以依照合同约定追究对方的违约责任,避免了出现违约相关纠纷时双方无据可依或协商无果又不愿意动辄诉诸法院的尴尬处境,能及时有效化解纠纷、维护双方合法权益。

二、要依法约定违约责任。《合同法》第114条第1款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向非违约方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”其中,违约金可以约定具体金额也可以约定合同价款的百分比,赔偿损失可以约定直接损失也可以约定全部损失,具体由双方协商一致。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符,故此《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第29条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’。”我国《合同法》第113条第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这是“完全赔偿原则”,即当一方违约时,非违约方可主张直接损失和可得利益损失,要求赔偿因违约行为造成的全部损失;但如果合同双方协商一致只赔偿直接损失(指违约行为造成的直接财产的减少)也可以。从维护公司合法权益的角度出发,笔者建议约定赔偿全部损失。

以上是笔者在房地产法务工作中的两点感悟,供大家参考。

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